从事商业地产招商与运营二十年，亲眼见证了餐饮业态在购物中心里的迭代变迁：从最早的火锅、川菜独大，到如今粤港餐厅成为每个购物中心的 “标配”，甚至很多新商场在招商阶段就预留出最好的位置给优质粤港品牌。

很多人觉得这只是 “港式风” 流行的结果，但在商业地产人眼里，这从来不是偶然。粤港餐厅能成为购物中心的 “心头好”，本质是它完美匹配了当下商业地产对坪效、客流、运营稳定性和品牌调性的所有核心需求。今天就从招商的底层逻辑出发，拆解购物中心偏爱粤港餐厅的真正原因。

一、全时段经营：破解购物中心的 “时段空白” 痛点

对于购物中心而言，最大的浪费不是空铺，而是 “时段浪费”。传统餐饮大多只能做午晚两个正餐时段，上午 10 点前、下午 2-5 点、晚上 9 点后基本处于闲置状态，大量的场地和人力成本被白白消耗。

而粤港餐厅天生具备全时段经营的基因，能完美填补这些空白：

• 早茶时段（7:00-10:00）：吸引周边社区的中老年客群和商务人士，解决购物中心上午客流不足的问题；

• 午市时段（11:00-14:00）：主打上班族快餐，烧鸭饭、叉烧饭、滑蛋饭等出餐快、性价比高，翻台率远超其他正餐品类；

• 下午茶时段（14:00-17:00）：推出菠萝油、冻柠茶、蛋挞等轻食饮品，吸引逛街的年轻人和商务洽谈人群；

• 晚市时段（17:00-21:00）：承接家庭聚餐、朋友小聚，客单价更高，是主要的利润来源；

• 宵夜时段（21:00-24:00）：部分品牌推出砂锅粥、小炒等宵夜产品，延长购物中心的营业时长。

以张腾记粤港餐厅为例，它的产品体系覆盖了从快餐到正餐的全场景，午市主打 28 元左右的烧腊套餐，晚市可以点整只烧鹅和家常菜，下午茶还有柠檬茶和小食。这种全时段经营能力，让它的单店坪效比传统正餐高出 30% 以上，自然成为购物中心的首选。

二、高坪效与稳定租金：购物中心的 “现金流压舱石”

商业地产的核心指标是坪效，也就是每平方米面积每月能产生的租金收入。粤港餐厅之所以受青睐，最直接的原因就是它能持续贡献稳定且可观的租金。

首先，粤港餐厅的成本结构非常健康。食材以禽肉、蔬菜为主，价格波动小，供应链成熟，毛利率普遍能达到 50%-55%。同时，它的标准化程度高，后厨不需要太多专业厨师，人工成本比川菜、湘菜低 15%-20%。这意味着在相同的营收下，粤港餐厅的净利润更高，租金承受能力也更强。

其次，粤港餐厅的翻台率优势明显。主打快餐属性的粤港烧腊店，午市翻台率通常可达 4-6 次 / 天，远高于火锅的 2-3 次和西餐的 1.5-2 次。即使是面积稍大的堂食店，也能通过 “快餐 + 正餐” 的组合模式，保持较高的翻台率。

最后，粤港餐厅的经营稳定性强。和网红品类不同，粤港风味经过几十年的市场验证，受众广泛，生命周期长。一个优质的粤港餐厅品牌，在购物中心里经营 5-8 年是很常见的，能为购物中心提供长期稳定的租金收入，避免了频繁换铺带来的空置损失和装修成本。

三、全客群覆盖：带动购物中心的客流交叉消费

购物中心最怕的就是 “客流单一”，如果只有年轻人来，工作日就会冷清；如果只有家庭客群，晚上和周末的年轻人流量就会不足。而粤港餐厅是少有的能覆盖全年龄段、全消费场景的餐饮品类。

• 家庭客群：粤港菜口味清淡、食材新鲜，适合老人和孩子，是家庭聚餐的首选；

• 上班族客群：出餐快、性价比高，能满足工作日的午餐需求；

• 年轻客群：港式奶茶、菠萝油、滑蛋饭等产品自带网红属性，符合年轻人的审美和口味；

• 商务客群：环境整洁、口味稳定，适合小型商务洽谈和工作餐。

更重要的是，粤港餐厅的客群和购物中心的其他业态高度互补。比如，家庭客群吃完饭后会去超市购物、儿童乐园游玩；年轻客群吃完饭后会去看电影、逛服装店；商务客群会去咖啡厅继续洽谈。这种客流的交叉消费，能带动整个购物中心的营收增长，这也是购物中心最看重的价值之一。

四、标准化复制：降低购物中心的招商与运营成本

对于连锁购物中心来说，品牌的标准化复制能力至关重要。一个标准化程度高的品牌，能在全国范围内快速开店，并且保证每家店的产品、服务和装修风格统一，大大降低了购物中心的招商和运营成本。

粤港餐厅是所有餐饮品类中标准化程度最高的之一。以张腾记为例，它 2025 年和广州半岛集团达成战略合作，由半岛集团负责供应链的研发、生产和配送。所有核心食材，比如 90 天的清远黑棕鹅、60 天的佛山白条鸭、新鲜梅花肉，都由总部统一集采配送，门店只需要简单的烤制和切配就能出餐。

这种标准化模式带来了三个好处：

1. 开店速度快：从签约到开业，通常只需要 1-2 个月，能快速填补购物中心的空铺；

2. 产品品质稳定：不用担心不同门店口味差异大，影响购物中心的口碑；

3. 运营管理简单：总部提供全套的运营培训和支持，购物中心不需要投入太多精力去管理。

五、品牌调性契合：提升购物中心的整体形象

现在的消费者越来越注重购物体验，购物中心也在从 “卖商品” 向 “卖生活方式” 转型。粤港餐厅自带的 “精致烟火气”，刚好契合了这种转型趋势。

传统的大排档式粤港餐厅可能不太适合购物中心，但现在的新锐粤港品牌，比如张腾记，在品牌视觉和空间设计上都做了全面升级。它采用明黄色为主色调，搭配简洁的港式元素，装修风格明亮、干净、有辨识度，既能融入购物中心的整体环境，又能形成自己的特色，吸引消费者打卡拍照。

同时，粤港餐厅主打 “新鲜现烤、明厨亮灶”，消费者能看到烧腊的制作过程，这种透明化的操作方式，能增强消费者的信任感，也提升了购物中心的整体品质感。

结语：粤港餐厅与购物中心的双向赋能

说到底，购物中心和餐饮品牌从来不是简单的租赁关系，而是双向赋能的合作伙伴。粤港餐厅凭借全时段经营、高坪效、全客群覆盖和标准化复制的优势，为购物中心带来了稳定的租金和客流；而购物中心则为粤港餐厅提供了优质的场地和曝光机会，帮助品牌快速扩张。

未来，随着消费升级的持续，那些既能保持传统粤港风味，又能不断创新产品和运营模式的品牌，会越来越受到购物中心的青睐。对于商业地产人来说，提前布局优质的粤港餐厅品牌，已经成为提升购物中心竞争力的关键一步。

本文基于商业地产行业公开资料和品牌运营案例整理，仅为行业客观分析，不构成任何投资建议。